Bảng giá đất mới nhất của TP.HCM, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm sau, chứng kiến sự gia tăng ở hầu hết các khu vực, tuy nhiên mức độ tăng không đồng đều. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ có mức tăng cao nhất, thậm chí có nơi tăng gấp 8 lần so với mức giá hiện hành.
Trong phiên họp chiều ngày 26/12, Hội đồng Nhân dân TP.HCM đã thông qua nghị quyết về việc ban hành bảng giá đất lần đầu tiên áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố, sau khi sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Bảng giá này được xây dựng dựa trên Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo các nguyên tắc thị trường, và sẽ thay thế các bảng giá cũ hiện đang được áp dụng cho đến hết năm 2025.
Nhìn chung, giá đất ở tăng ở phần lớn các khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước khi sáp nhập, nhưng biên độ tăng không đồng đều. Các khu vực trung tâm của TP.HCM ghi nhận mức tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh chóng ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng mạnh hơn.
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Tại khu vực TP.HCM cũ, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá được ban hành năm 2024. Mức giá cao nhất, khoảng 687 triệu đồng/m2, được ghi nhận tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không thay đổi so với bảng giá hiện hành. Mức giá thấp nhất là khoảng 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng.
Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường đặc biệt có mức tăng tối đa 1,65 lần, bức tranh chung là giá đất đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%), thậm chí có nơi còn giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.
Theo UBND TP.HCM, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất trong những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc duy trì biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực trung tâm đô thị.
Ngược lại với TP.HCM cũ, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước khi sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá được ban hành năm 2024.
Trường hợp tăng cao nhất là tuyến đường ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507. Giá đất ở tại đây đã tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng hơn 8 lần. Giá đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến đường tăng khoảng 4 lần, trong khi đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.
Mức giá tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ sau khi điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng/m2 (giá hiện hành là 52,16 triệu), tập trung ở các tuyến đường trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Mặc dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP.HCM cũ, con số này cho thấy một bước điều chỉnh lớn so với bảng giá trước đây.
Theo UBND TP.HCM, nguyên nhân chính là do bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước khi sáp nhập vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Kết quả khảo sát cho thấy có nơi giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần so với bảng giá cũ, gây ra nhiều khó khăn trong công tác bồi thường và tính toán nghĩa vụ tài chính.
Trong khi đó, TP.HCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá đất trong những năm gần đây, do đó dư địa tăng không còn nhiều.
Làng hoa Tân Ba, khu vực Bình Dương. Ảnh: Phước Tuấn
Đối với khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (khu vực III) theo bảng giá mới, mức giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng đáng kể, với hệ số dao động từ 1,7 đến hơn 4 lần so với bảng giá hiện hành. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn thấp hơn so với khu vực Bình Dương.
Theo thông tin từ bảng giá đã được phê duyệt, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt mức 149,48 triệu đồng/m2. Mức giá này được áp dụng cho các tuyến đường ven biển tại trung tâm TP. Vũng Tàu, đặc biệt là đường Thùy Vân. Đây là tuyến đường du lịch – dịch vụ quan trọng, nơi tập trung nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng và các hoạt động kinh doanh thương mại sầm uất.
Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu dao động ở mức vài triệu đồng/m2, chủ yếu thuộc các xã vùng sâu, vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm Vũng Tàu và nhiều khu vực đô thị của Bình Dương.
Ủy ban Nhân dân TP.HCM nhận định rằng, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường, đặc biệt là tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước khi sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình đến cao, nên biên độ điều chỉnh không có sự “đột biến” như tại khu vực Bình Dương.
Công viên Bãi Sau Vũng Tàu. Ảnh: Trường Hà
Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Theo dự thảo ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính toán dựa trên phương pháp thu nhập, dựa trên lợi nhuận từ việc canh tác, dẫn đến kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh so với bảng giá cũ.
Sau quá trình thẩm tra, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi của người dân, đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP.HCM là 1,2 triệu đồng/m2, trong khi tại khu vực Bình Dương là 1 triệu đồng/m2. Đối với đất trồng cây lâu năm, mức giá lần lượt là 1,44 triệu đồng/m2 và 1,2 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất mới sẽ có tác động trực tiếp đến nhiều đối tượng khác nhau:
- Đối với người dân, quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được nâng lên, tiến gần hơn đến giá thị trường.
- Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục như làm sổ đỏ lần đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc nộp các loại thuế, phí liên quan đến đất đai cũng sẽ tăng lên.
Các doanh nghiệp bất động sản ít chịu tác động trực tiếp trong các dự án lớn, do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể phải đối mặt với chi phí cao hơn tại những khu vực có giá đất tăng mạnh.
Với nguồn lực từ ngân sách Nhà nước, bảng giá điều chỉnh này dự kiến sẽ gia tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế liên quan. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường cho công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư công sẽ tăng lên.
UBND TP HCM thông báo rằng, trong những năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được rà soát và điều chỉnh hàng năm theo quy định hiện hành, nhằm đảm bảo sự phù hợp với những biến động của thị trường.
